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某产指数系统统计显示,8月9日至15日,山西住宅市场共成交商品住宅1263套,成交面积13.87万平方米,比前一周下跌7.20%;成交均价为9472元/平方米,上涨7.78%。总体看来,上周山西商品住宅成交量持续下跌,而成交均价有所回弹,其中和平区单价涨幅达6000余元,再次成为全市最高价位区。上周……
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山西东部楼市崛起三大盘亮相 整体价值仍需提升
来源:搜狐焦点网 作者:小瓣  时间:2010-08-28 11:48:09.0
摘要:在沉寂了一段时间之后,东部楼市终于爆发。上周四,总体量120万平方米的路劲屿东城亮相;本周六,总体量70万平方米的保利玫瑰湾将举行产品说明会;下周三,总体量55万平方米的金隅悦城也将亮相。三个超级大盘分属卫国道板块和张贵庄板块,均位于外环线内,均计划于年内上市销售。可靠的企业品牌,丰富的产品线,完善的规划配套以及充足的供应量,三大盘的上市势必提升东部楼市的区域价值,百姓年底购房也多了新的选择。

      在沉寂了一段时间之后,东部楼市终于爆发。上周四,总体量120万平方米的路劲屿东城亮相;本周六,总体量70万平方米的保利玫瑰湾将举行产品说明会;下周三,总体量55万平方米的金隅悦城也将亮相。三个超级大盘分属卫国道板块和张贵庄板块,均位于外环线内,均计划于年内上市销售。可靠的企业品牌,丰富的产品线,完善的规划配套以及充足的供应量,三大盘的上市势必提升东部楼市的区域价值,百姓年底购房也多了新的选择。

东部大盘扎堆亮相

  即将到来的“金九银十”,东部将有数个大盘项目上市销售,均位于外环线之内,单体规模均超过50万平方米。

  位于河东区卫国道与昆仑路交口的路劲屿东城,总建筑面积近120万平方米,也是河东区政府规划重点项目之一。整个项目以“造城”为核心概念,整体采用新古典主义建筑风格,建筑运用低碳科技,采取体验式人文景观设计。一期1号地项目名为“JOY INN”,将推出3个25至29层到顶高层住宅,主力户型为75平方米的一室、90平方米的两室及120平方米的三室。目前外展场已经对外开放,9月中旬开放售楼处,10月中旬开盘。同时,总建筑面积3.3万平方米的大型综合商业购物中心“JOY PARK”,近期也开始招商。

  位于东丽区津滨大道南侧登州南路与惠山道交口的金隅悦城,由8个地块组成,总规划建筑面积约555026.3平方米。其中,一期5个地块总规划建筑面积约354346.5平方米,包括223934.5平方米的9至12层小高层住宅,58744平方米的7层花园洋房和联排别墅,6668平方米的配套公建及63000平方米地下建筑,居住户数2777户,居住人口7776人,容积率1.57,绿化率45%。产品方面,小高层住宅主力户型面积为95平方米左右,花园洋房主力户型面积为130平方米至150平方米,别墅主力户型面积为220平方米左右。预计将在年底前上市销售。

  位于东丽区昆仑路与满江道交口的保利玫瑰湾,占地面积337081平方米,总建筑面积近70万平方米,容积率2.35,绿化率41%。项目住宅部分为32层到顶高层,预计在今年9、10月份开盘,首期入市为C地块,主推89平方米至91平方米两居和120平方米至140平方米三居户型,户型采用全明设计,目前户型图已出,开始接受预约咨询,外展场已对外开放。

  此外,东部还有天房雅韵、百合春天等多个限价商品房项目在建,近期又出让了成林道、万山道、俞蒙道三个限价房地块,可提供限价房4240套。

   两大板块同台PK

  在即将上市的这三个大盘中,路劲屿东城和保利位于卫国道板块,金隅悦城位于张贵庄板块。两大板块互成犄角,共同支撑起东部楼市的未来。

  卫国道板块主要包括卫国道顺驰桥以东沿线至外环区域,成林庄路以北区域和丽苑居住区。卫国道快速路与东南半环快速路在板块内交汇,向东可达山西机场、空港经济区、东丽湖板块,并经京津二线高速直至中新山西生态城;向西可快速抵达小白楼CBD、南京路、五大道;向南可直至梅江居住区、友谊路金融街、奥体板块、华苑产业园区。同时,地铁2号线穿过卫国道板块,即将于明年通车,将沟通卫国道、新开路、山西站、建国道、鼓楼、红旗路、芥园西道、曹庄等区域。

  张贵庄板块位于张贵庄路以南、铁路以北,外环线与快速路之间的广大区域,属于规划中全新的一个新兴地产板块。津滨大道东西贯穿该板块,向东可直接驶上津滨高速抵达滨海新区;向西经东纵快速路可抵达山西站后广场以及河北、红桥、北辰三区。同时,东南半环又将该板块与河西、南开、西青等区连通。

  两大板块中,卫国道板块属于发展多年、较为成熟的区域,已有太阳城、阳光新业国际、阳光星期8、红城等多个老楼盘,生活配套较为完善。路劲屿东城与保利玫瑰湾的上市,将重新引起市场对该板块的关注,进一步提升该板块的区域价值。张贵庄板块则是刚刚开始启动,总体构想是在此创造一系列邻里型住宅社区,规划占地约5.6万平方公里。金隅国际是该板块内打响“头炮”的项目,随后还将有远洋、万科、松江的项目启动。

  更突出的是,两大板块拥有东部空港经济区、机场等庞大的产业配套资源,空客A320总装线、新一代运载火箭、直升机总装、大唐电信、威盛电子、华旗资讯等一系列大型项目的建设,又会带动航空物流、金融外包、会展服务、技术研发和交流等第三产业,大量的就业机会也蕴藏着庞大的购买力。

  市区大盘优势明显

  山西伟业房地产投资顾问有限公司副总经理李健龙认为,大盘在社区规模、产品性能上的优势,是一些小楼盘无法比拟的。首先,大型楼盘有利于形成社区的规模效应,在绿化、园林景观设计方面做得更加充分,能够营造自然环境与小区建筑有机融合的氛围;其次,大盘项目都会配备相当数量的公建配套,小区内有完善的购物、餐饮、娱乐、交通、医疗、教育、社区服务等配套设施,未来业主的生活更加便利;第三,开发商操作大盘项目时,多采取分期开发及产品多元化的策略,有较大的自由度和发挥空间,能保证产品品质的最优化设计,体现更完整的开发理念,这样购房者在同一区域内可选择不同档次、不同风格的产品;第四,大盘操作规模化、集约化,可实现成本优化,提高成本的性价比,购房者的置业成本也因此而降低。

  路劲地产山西营销副总李桂红则认为,大盘项目、尤其是市区大盘规模大,其形成与发展势必对周边环境产生重要影响。因此在开发大盘时,应上升到“造城”的高度,做好功能定位,充分挖掘和提升所在区域的地段价值。

  据了解,东部即将上市的3个大盘项目,在规划方面都有独特之处。例如,以往的大盘项目都是一整块土地统一出让;而现在,3个大盘的土地都是分成若干个小地块出让的,这种规划更加科学:每个小地块均可独立开发运作,加快了楼盘供应上市速度,有利于缓解市场供不应求的状况;每个组团之间由市政路网分割,交通动线更加明晰,避免了传统大盘社区内交通“肠梗阻”的问题。此外,几个大盘都规划了充足的公建配套,不仅可以为本项目居民服务,也可辐射周边原有居住区。

   整体价值仍需提升

  不过,尽管东部城区在交通、产业配套方面优势明显,但长时间以来,楼市发展却始终不温不火。以二手房市场为例,卫国道太阳城目前的二手房销售均价在1万元/平方米至1.1万元/平方米之间,而梅江南片区的二手房销售均价则在1.3万元/平方米至1.6万元/平方米之间,差距明显。

  “这也反映出购房者对东部楼市的一种态度。”山西中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞说,“实际上,卫国道、津滨大道沿线一直以来开发的项目多以中档产品为主,主要面向周边改善型客户、在东部工作的外地来津年轻小两口等。这么多年来,即使在2007年、2009年两个楼市井喷期,东部楼市也并未表现出特别明显的增长,甚至还不及红桥区三岔河口、西青区中北镇等区域。”

  高飞介绍,近几年,东部的主要供应热点区域都集中在空港经济区、东丽湖、华明新市镇等外围组团,而环内的卫国道、津滨大道沿线新增供应量并不大。东部外围组团与环内区域的产品,在价格上并未拉开应有的档次。预计这种情况,会随着路劲屿东城、保利玫瑰湾、金隅悦城等项目的入市而发生改变。香港路劲、北京金隅嘉业以及央企保利,都属于实力派开发商,他们将带来全新的产品设计理念和项目规划理念,对提升整个东部环内楼市的区域价值,将会起到巨大作用。

  高飞还提醒,目前东部城区的生活氛围相对较差,缺乏一些功能完备的综合性商业设施。预计在万达河东广场、红星国际广场建成并投入使用后,这种情况才会逐步改善。


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